Артем Цогоев | Недвижимость

📊 По данным NF Group, за десять лет рынок гибких офисов Москвы вырос почти в десять раз: с 43,8 тыс. м2 в 2016 году до 426 тыс. м2 по итогам I полугодия 2026 года. Сейчас в столице работают 154 площадки на 62,2 тыс. рабочих мест, плюс 11% год к году. 🚀 Основной рывок пришёлся на 2019-2022 годы - с 148,2 тыс. м2 до 364,7 тыс. м2. Дальше темп сдулся: 377,8 тыс. м2 в 2023-м, 394,8 тыс. м2 в 2024-м, 411,7 тыс. м2 в 2025-м. Прибавка последних лет - около 17 тыс. м2 в год, то есть один средний бизнес-центр. 🪑 Но есть проблема. На июнь 2026 года у сетевых операторов пустовало 10 894 рабочих места, или 20% от учитываемого объёма. Каждое пятое раб. место не приносит оператору ничего, кроме расходов на его содержание. 📉 Спрос слабый. В I полугодии закрыто 18 сделок - на 45% меньше, чем годом ранее. Их совокупная площадь 12,4 тыс. м2, минус 61% год к году. Крупнейшая сделка - девелопер КОЛДИ арендовал 4 030 м2 или 557 рабочих мест у ASPACE на их площадке «Кузнецкий мост». Одна эта сделка дала треть всего полугодового объёма. 💰 Средняя ставка пока держится на ₽57 тыс. за рабочее место в месяц с НДС. Дороже всего рабочие места в коворкингах в Белорусском деловом районе - ₽75,9 тыс., в Павелецком ₽74,2 тыс., в центре ₽61,3 тыс., в Ленинградском ₽58,4 тыс. «Москва-Сити» с ₽54,5 тыс. оказалась дешевле среднего по рынку. 🏗 Предложение при этом растет. Во II полугодии анонсированы семь готовых площадок на 20,1 тыс. м2 и ещё один офис под конкретного клиента на 1,7 тыс. м2. За полгода рынок получит больше метров, чем законтрактовал за предыдущие шесть месяцев. ☝️Напомню, что операторская модель коворкинга устроена так: помещение арендуется на 7-8 лет, оператором в отделку и мебель вкладываются свои и заёмные деньги, а выручка собирается помесячно с рабочих мест. Обязательства фиксированные, доходная часть - плавающая. 💵 Частные инвесторы с небольшим капиталом могут инвестировать в рынок гибких офисных просиранств только одним способом - купив долговые ценные бумаги или ЦФА операторов. На рынке представлены только облигации ASPACE с купоном 22,25%. Ни SOK, ни «Ключ», ни Workki, ни Space 1 на долговой рынок не выходили. ⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

💉 Знаете, что я заметил? Пока все спорят, что надёжнее - аптека или супермаркет, тихо и незаметно выросла целая новая категория арендаторов. Косметология. Да-да, те самые клиники эстетической медицины, куда на процедуры ходит и стар, и млад. И если помещение расположено в правильном месте, арендатор из этой новой категории имеет все шансы арендовать его очень дооооолго. 📊 Цифры за 2025 год говорят сами за себя: рынок инъекционной косметологии прибавил 34% в деньгах и дошёл до 59 млрд ₽, а количество «уколов красоты» выросло на 32%, до 11,5 млн процедур. Аппаратная косметология рванула ещё сильнее - объём увеличился в полтора раза, до 244,8 млрд ₽, при 23,1 млн проведённых манипуляций (+40% год к году). На 2026-й участники рынка ждут прироста ещё на 15-20%. Судя по этим цифрам, выручка клиник эстетической медицины в наши трудные времена будет расти, а не съёживаться. 🌐 Приятное для инвестора в недвижимость: этому бизнесу не угрожает онлайн. Совсем. Лазерные процедуры, инъекции, аппаратная косметология - жертве красоты нужно прийти лично, а рядом должен находиться специалист с лицензией. И аудитория у косметологии, кстати, уже давно не только женская: мужчины подтянулись за дамами и ходят сами «на процедурки». Честно говоря, и меня жена пыталась затащить... 🔒 Отдельная история - медицинская лицензия. Она оформляется на конкретный адрес. Захотел переехать - придётся заново готовить кипу бумаг для переоформления лицензии. Поэтому клиника сто раз подумает, прежде чем искать что-то подешевле за углом. Для собственника помещения это, согласитесь, приятная страховка. 📍 Требования к помещениям у косметологов при этом достаточно понятные: первая линия с отдельным входом и витринным остеклением, наличие водоснабжения и канализации, достаточная электрическая мощность под аппаратуру, требования к вентиляции и возможность сделать кабинетную нарезку. Локация с интенсивным целевым трафиком в центре или в обеспеченном спальном районе идеально подходит для таких арендаторов. 🔍 Пример с рынка: ГАБ на Большой Бронной, 23с2 (ЦАО, 2 минуты от ст. м. «Тверская»). Помещение 176 м2 на первой линии, арендатор - клиника лазерной и эстетической косметологии «Evolution». МАП ₽1,1 млн, договор на 5 лет, цена объекта ₽171,6 млн. Отдельный вход с фасада и даже собственная парковка - кстати, это важно. 💡 Итого: клиники эстетической медицины в сильной локации - это скрытые жемчужины рынка ГАБ. Арендаторы с растущим спросом, иммунитетом к онлайну и юридически зашитым стимулом никуда не переезжать. При правильно подобранном помещении такая история выглядит устойчивее многих привычных операторов стрит-ритейла, к которым инвесторы относятся с куда большим доверием (и которое те часто не оправдывают). ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🎭 У собственника апартаментов рано или поздно возникает желание переложить операционку на кого-то другого. Показы, заселения, счётчики, ремонт стиральной машины - всё это хочется передать «профессионалам». Самый очевидный путь - доверительное управление - оказывается и самым дорогим (писал об этом здесь). 📗 Но альтернативы есть. Их три, правда зарегистрировать ИП всё же придётся: 🔹 Договор возмездного оказания услуг. «Профессионалы» ищут арендаторов, показывают объект, ведут текучку, но договоры подписывает собственник и деньги идут ему напрямую. Признаков ДУ ноль. Стоит 5-8% от потока. Негативных налоговых последствий нет. 🔹 Агентский договор. Агент заключает договоры аренды - от имени собственника или от своего, но всегда за счёт собственника недвижимости. Агент платит НДС только со своего вознаграждения, а не с арендного потока. ИП остаётся на УСН «Доходы» 6%. Комиссия 10-15%, при посуточной сдаче и 25%, и выше. 🔹 Мастер-аренда. Собственник сдаёт апартамент управляющей компании, та пересдаёт его дальше от своего имени. Один арендатор, один платёж в месяц, предсказуемый поток. Правда ставка аренды на 15-40% ниже чем если сдавать самостоятельно, зато вакансия и неплатежи становятся проблемой управляющей компании. ⚖️ Что отличает все три схемы от доверительного управления: 🔸 имущество не передаётся, обременение в ЕГРН не регистрируется 🔸 у управляющей компании нет самостоятельного права распоряжаться объектом 🔸 собственник согласовывает условия сдачи в аренду, а не ставится перед фактом ⚠️ Имейте в виду: я не специалист по налогам - не принимайте решения на основе этого поста, проконсультируйтесь с профессионалами.

А вы в курсе того, что происходит на премиальном рынке Москвы на самом деле? 📍Я стараюсь быть в курсе, потому что подписан на своего товарища и коллегу Александра Уткина, который в режиме нон-стоп этот сегмент освещает в своем канале «Замоскворечник» 🥇Между прочим, Александр был одним из первых профессионалов рынка, прошедших мою программу «Советник Инвестора»! Также он известный эксперт по продаже премиального жилья в Замоскворечье и ЦАО. ✅ В августе Замоскворечник традиционно подводит итоги первого полугодия: публикует и анализирует данные по ценам и сделкам, как на вторичном рынке, так и в сегменте элитных новостроек. 🏛 Если у вас есть актив в ЦАО, из которого нужно выйти или, наоборот, «примеряетесь» к покупке, можно записаться на консультацию к @zamoskvorechnik. 🏰 И конечно, если тема недвижимости элит- и премиум-класса вам актуальна, подписывайтесь на канал Александра. 🤗 Искренняя рекомендация!